Meer ruimte voor zorg door verlaging van energielasten
Door zorgvastgoed te verduurzamen en potentiële besparingsmogelijkheden in kaart te brengen, helpt zorgvastgoedinvesteerder Aedifica zijn huurders met het drukken van de energielasten. Zorgaanbieders worden ontzorgd, zodat zij zich kunnen concentreren op hun kerntaak.
‘Als assetmanager ben ik een groot deel van mijn tijd bezig met het verduurzamen van onze portefeuille’, vertelt Steven de Ridder. Hij is verantwoordelijk voor het commerciële beheer van de Nederlandse vastgoedportefeuille van Aedifica, een investeerder die zich puur en alleen richt op zorgvastgoed: verzorgings- en verpleeghuizen, seniorenappartementen en zorgcampussen waar ouderenzorg met eerstelijnszorg wordt gecombineerd.
De Ridder: ‘In lijn met het Parijs-akkoord willen we CO2-neutraal zijn in 2050. Tegen die tijd zou de gemiddelde energie-intensiteit van de Nederlandse portefeuille rond de 50 kWh/m2 moeten liggen. Dit niveau is in lijn met de invulling die de overheid aan het Parijs-akkoord voor de zorgvastgoed sector heeft afgegeven.’ De rekeneenheid kWh/m2 vat de totale energiebehoefte van een gebouw samen en is relatief eenvoudig meetbaar op basis van het daadwerkelijke energiegebruik.
Ouderenzorg
Aedifica richt zich vooral op ouderenzorg in acht Europese landen, zowel in de private sector alsook in de non-profit sector. Door de vergrijzingsgolf is daar veel vraag naar. Het laatste deel van het leven van ouderen vindt vooral binnenskamers plaats waar ze de zorg verdienen waarvoor ze hun hele leven hebben gewerkt. Dat hun woningen van een goede kwaliteit zijn, is essentieel.
‘Het gaat niet alleen om die kWh/m2, de gebruikers moeten ook voldoende comfort ervaren in je gebouw’, vertelt De Ridder. ‘Het is belangrijk dat je weet wat je huurders doen en wat gebruikers van je panden nodig hebben. Medewerkers proberen een dag per jaar mee te draaien als vrijwilliger bij onze huurders. Doordat je ziet en ervaart wat er nodig is, snap je beter waar een zorgaanbieder tegenaan loopt.’
Lange termijn
De verduurzamingsopgave wordt vaak als geldverslindend, complex en misschien wel onmogelijk gezien. Aedifica is echter overtuigd van de noodzaak tot verduurzaming en meent dit ook te kunnen realiseren op financieel verantwoorde wijze. ‘Dat komt enerzijds omdat onze rendementen laag zijn’, legt De Ridder uit. ‘Het verschil met andere vastgoedbeleggers is dat we een langetermijnstrategie hebben. We verhuren ons vastgoed voor twintig, dertig jaar. Omdat we op zo’n lange termijn met zorgaanbieders samenwerken, zijn we een echte partner voor onze huurders en ontwikkelen we samen met hen een langetermijnvisie.’
‘Onze waarde zit hem in de lengte van de huurcontracten, niet in het korte, snelle vastgoedverhandelen. In de financiële wereld is er veel aandacht voor CSR-aspecten en lopen de rentetarieven op. Steeds vaker worden voor nieuwe financieringen duurzaamheidseisen gesteld (zie ook ons sustainable finance framework). Investeren in projecten die niet voldoen aan deze eisen, is daarom per definitie duurder.’
Aedifica werkt hoofdzakelijk met triple net leases (NNN-leases), waardoor de invloed op het verbruikersdeel beperkt is. Niet Aedifica, maar de operator is verantwoordelijk voor de dagelijkse gang van zaken en het technisch onderhoud. Door het initiatief te nemen in de verduurzaming ontzorgt Aedifica zorgaanbieders, zodat die zich kunnen focussen op de zorg zelf. Een directeur van een zorgcentrum richt zich immers vooral op de medewerkers, bewoners en familie en minder op het gebouw.
Besparingskansen
Onderdeel van de CSR-strategie (CSR: Corporate Social Responsibility) is het verminderen van de milieu-impact. In 2050 moet de eigen portefeuille Paris Proof zijn. Daarvoor moet ook het energieverbruik van de huurders verminderen. Om dit te realiseren wordt van elk gebouw in de portefeuille een building assessment gemaakt. Zo wordt voor de hele portefeuille inzichtelijk gemaakt waar mogelijke besparingskansen liggen.
Aedifica wil met de huurder samenwerken om het gebouw verder te verduurzamen en ook aantrekkelijker te maken. Dat gebeurt daarnaast door huurders bewust te maken met een green awareness programme. Ook wordt onderzocht welke assets potentieel door klimaatverandering in gevaar komen. Wat is bijvoorbeeld het risico van hittestress? Ouderen zijn hier extra ontvankelijk voor, waardoor er in de ouderenzorg mogelijk veel airconditioning zal worden gebruikt. Dat kan worden voorkomen door bij nieuwbouw of renovatie rekening te houden met betere isolatie en zonwering.
Hoge ambitie
Een belangrijk onderdeel van de routekaart naar een energieneutrale vastgoedportefeuille loopt via de constructie sale and green lease back. Een term die anders dan sale and lease back volgens De Ridder nog niet zo erg ingeburgerd is. ‘We willen daarmee aangeven dat we een gebouw dat energetisch nog niet aan de huidige maatstaven voldoet kunnen kopen, verduurzamen en weer opnieuw verhuren aan de zorginstelling van wie we het hebben gekocht. Dat doen we bijvoorbeeld samen met adviesbureau Innax. Het is een mogelijkheid voor zorginstellingen die niet de financiële ruimte hebben om te verduurzamen, maar toch graag lagere energielasten willen.’
Bij nieuwbouw is een hoog ambitieniveau vanzelfsprekend. Een voorbeeld is een campus in Oosterwold in Almere, waar ouderen en jongeren met elkaar in verbinding komen. ‘Er komen twee paviljoens voor ouderenzorg en één voor jongeren. Het is de bedoeling dat de doelgroepen elkaar kunnen versterken.’ Het gebouw wordt volledig opgetrokken uit hout, wordt gasloos, heeft zonnepanelen en maakt gebruik van grondbronnen en warmtewisselaars. Bovendien heeft het een sedumdak met broedplaatsen voor vogels en insecten.
Voormalig klooster
Maar ook bij herontwikkeling van monumentale gebouwen kan Energielabel A worden behaald. Door hedendaagse technologie toe te passen op relatief oude panden is een optimaal binnenklimaat zonder hoge lasten haalbaar. In Velp heeft Aedifica een voormalig klooster met hoge gewelven en ramen naar Energielabel A gebracht mede door de aanleg van een WKO (warmte-koudeopslag). In de tuin van Residentie Mariëndaal in Velp zijn 60 bronnen geboord. De bronnen staan in verbinding met een aantal installaties in de kelder die het gebouw verwarmen en koelen.
De Ridder: ‘Dus al kun je niet alles doen qua isolatie, door gebruik te maken van de ruimte in de tuin kun je toch label A halen en voor zorgaanbieders het verschil maken. Je wilt tenslotte dat zorggelden gebruikt worden in de zorg en niet opgaan aan onnodige energielasten.’
De Koestraat in Zwolle is het meest indrukwekkende voorbeeld van wat er op gebied van verduurzaming mogelijk en haalbaar is. Aedifica heeft daar drie veertiende-eeuwse panden gekocht die van Energielabel E naar label A worden gebracht. Anders dan het voormalige klooster in Velp is dit binnenstedelijk, wat beperkingen oplevert. Omdat de panden deels Rijksmonument en deels gemeentelijk monument zijn, moet met allerlei eisen rekening worden gehouden.
Dubbel monumentenglas
De drie panden hebben elk een voor- en achterhuis, waarvan de etages verschillende hoogtes hebben. De verdiepingen worden met elkaar verbonden via hellingbanen. Eén van de zes adressen was geen monument, dat is afgebroken en kon worden herbouwd. De Ridder: ‘Je kunt je voorstellen dat er nogal wat voor nodig is om dit te verduurzamen. De enkele beglazing is vervangen door dubbel monumentenglas. De dakconstructie en de vloer worden volledig geïsoleerd en er worden slimme warmtepompinstallaties aangebracht die op lage temperatuur verwarmen.’
Er komen 26 zorgappartementen. Doordat bewoners in de stad blijven wonen, blijven ze binnen hun bestaande netwerk en onderdeel van de maatschappij. Het is echter niet voor iedereen weggelegd; hier wordt straks de hoogste klasse zorg geleverd.
‘Dit zijn wel de pareltjes uit de portefeuille’, geeft De Ridder toe. ‘Dat betekent niet dat we alleen dit soort panden aanpakken. We kijken bijvoorbeeld ook met een reguliere zorgaanbieder hoe we de gebouwen die zij van ons huren kunnen verduurzamen. In dit geval geeft de zorgaanbieder bij ons aan dat ze willen verduurzamen en dat ze daar graag in willen investeren. Wij geven dan graag een zetje in de goede richting. Dan hebben we het bijvoorbeeld over een bijdrage aan de businesscase die uitwijst welke duurzaamheidstoepassingen het best genomen kunnen worden om het energiegebruik van het gebouw en de gebruikers te beperken.’